در اجاره به شرط تملیک شخص برای خرید مال منقول یا غیر منقول نقدینگی لازم و کافی را ندارد و به همین منظور از بانک تسهیلاتی اخذ میکند تحت عنوان اجاره به شرط تملیک. در این قرارداد مستاجر یک درصد مشخص را نقدا پرداخت میکند و مابقی مبلغ را در اختیار شخص قرار می دهد و برای بازپرداخت آن اقساط مشخص می کند که این اقساط شامل اصل پول، سود و منافع در بازه زمانی مشخص است. لذا فلسفه وجودی این تملک تامین نقدینگی است. که حال به نام بانک می شود و تحت عنوان اجاره به شرط تملیک حق بهره برداری به اشخاص می دهند.
برخی این قرارداد را اجاره برخی بیع میدانند (بیع معلق یا بیع با شرط فاسخ)، برخی آن را رهن میدانند و برخی ؟؟؟؟؟
موضوع اجاره به شرط تملیک طبق دستورالعمل اجاره به شرط تملیک گسترده است و موضوعاتی مثل کشاورزی، صنعت و ... را در بر می گیرد.
در اجاره به شرط تملیک شخص برای خرید مال منقول یا غیر منقول نقدینگی لازم و کافی را ندارد و به همین منظور از بانک تسهیلاتی اخذ میکند تحت عنوان اجاره به شرط تملیک. در این قرارداد مستاجر یک درصد مشخص را نقدا پرداخت میکند و مابقی مبلغ را در اختیار شخص قرار می دهد و برای بازپرداخت آن اقساط مشخص می کند که این اقساط شامل اصل پول، سود و منافع در بازه زمانی مشخص است. لذا فلسفه وجودی این تملک تامین نقدینگی است. که حال به نام بانک می شود و تحت عنوان اجاره به شرط تملیک حق بهره برداری به اشخاص می دهند.
برخی این قرارداد را اجاره برخی بیع میدانند (بیع معلق یا بیع با شرط فاسخ)، برخی آن را رهن میدانند و برخی ؟؟؟؟؟
موضوع اجاره به شرط تملیک طبق دستورالعمل اجاره به شرط تملیک گسترده است و موضوعاتی مثل کشاورزی، صنعت و ... را در بر می گیرد.
1. اموالی که مورد مصرف انحصاری داشته باشند، بعد از استفاده بهره برداری آنها محدود می شود و این اموال نمی توانند موضوع اجاره به شرط تملیک باشند؛ چرا که مالک بانک است و ممکن است مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و یا حتی سایر شرایط را رعایت نکند و بانک بخواهد اجاره به شرط را فسخ کند که بعد از فسخ احتمالا بانک به نقدینگی تبدیل میکند؛ وگرنه بانک ضرر میکند. همچنین وقتی موارد مصرف محدود است، بانک نمیتواند آن مال را به سهولت به فروش برساند. علی ایهاالحال در دستورالعمل اجاره به شرط تملیک اینطور ذکر شده که اگر این اموال موضوع قرارداد باشند و مستاجر دلیل تامین اضافی را بپذیرد، این امر توجیه پیدا میکند که موضوع اجاره به شرط تملیک قرار گیرد. در این صورت فسخ یا عدم اجرای تعهدات از سوی بانک امکان تحمیل تامین از محل تامین اخذ شده جهت جبران ضرر و زیان وجود دارد.
2. اموالی که طول مدت عمر آن ها کمتر از 2 سال باشد، نمی تواند موضوع اجاره به شرط تملیک قرار گیرد(لازم بذکر است که طول عمر مفید هر مالی را شورای پول و اعتبار مصوب می کند و به بانک ها ابلاغ می کند).
در اجاره به شرط تملیک بانک ها موظفند از هرگونه اقدامی که حقوق مستاجر را خدشه دار میکند، خودداری کنند. مثل هرگونه نقل و انتقال در این قرارداد برای مستاجر به نوعی قید مباشرت وجود دارد. چرا که مستاجر باید شخصا از اموال استفاده کند و حق واگذاری به شخص حقیقی و حقوقی دیگری را ندارد. چرا که بانک برای تامین منافع شغل شخص این تسهیلات را قرارداده است.
نکته مهم: استفاده متعارف ملاک است و تغییرات جزئی و اساسی با خود مستاجر است. باید دقت داشت که تغییرات نباید به گونه ای باشد که در اصل و ماهیت مال تغییری ایجاد شود اصولاً قراردادهای بانک الحاقی و یکجانبه هستند.
سوالی که پیش می آید این است که حق فسخ برای چه پیش بینی می شود؟
اصولا حق فسخ برای عدم واگذاری مال موضوع قرارداد پیش بینی شده است؛ چرا که مستاجر فقط حق بهره برداری دارد نه واگذاری.
* بانک حق نظارت بر چگونگی مصرف تسهیلات را دارد و مستاجر مکلف است که شرایط نظارت را برای بانک فراهم کند .
* قراردادهای اجاره به شرط تملیک سند لازم الاجرا محسوب می شود و قابلیت اجرایی در محاکم را دارد.
* در اجاره به شرط تملیک املاک، بانک باید راسا از طریق اعطای تسهیلات یا سرمایه گذاری املاک را احداث کرده باشد و نمیتواند املاک مسکونی را بخرد و سپس برای اجاره به شرط تملیک آماده کند.
نکته آخر: این قراردادها با انقضای مدت و پرداخت اجاره بها خاتمه می یابد. که اگر مستاجر به تعهداتش عمل نکند، بانک مال منظور را پس می گیرد و قرارداد را فسخ می کند. در غیراینصورت که مستاجر به تعهداتش عمل کند، انتقال مالکیت صورت می گیرد.
اشخاص حقیقی: اصل شناسنامه، رونوشت شناسنامه، مجوز فعالیت
اشخاص حقوقی: اساسنامه، شرکت نامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت مندرج در روزنامه رسمی
رونوشت سند مالکیت، رونوشت آخرین فیش آب، برق، گاز، صورت مجلس تفکیکی ساختمان، نقشه محل مورد خریداری، بیع نامه ملک مورد خریداری و رونوشت سند ملک مورد خریداری
پیش فاکتور خرید خودرو و ماشین آلات
به اضافه سایر مدارک و مستنداتی که براساس نظر مراجع تصویب اعتبار ضروری است.
