قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند. به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود.
قولنامه از ترکیب دو واژه قول و نامه، تشکیل شده است. قولنامه، نامه یا سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود. در واقع، قولنامه هم یک قرارداد است که اعتبار خود را از ماده 10 قانون مدنی می گیرد. قولنامه که به آن پیش قرارداد یا وعده قرارداد هم گفته می شود، قراردادی است که بر اساس آن، دو طرفی که می خواهند در آینده باهم عقد بیع منعقد کنند، متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.
قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند. به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود.
به عبارت دیگر، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.
هدف از تنظیم قولنامه این است که دو طرف قرارداد مطمئن باشند که طرف مقابلشان به تعهد خود برای بستن عقد بیع و انتقال مال متعهد است. زیرا معمولا افراد با این هدف قولنامه منعقد می کنند که یک سری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش، مثل پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و ... را فراهم کنند. بنابر آنچه گفته شد، در می یابیم که دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می کنند که بعد باهم عقد بیعی ( قرارداد خرید و فروش ) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند. برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه، تعهد می کنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند.
بنابر آنچه گفته شد میتوان ویژگی های قولنامه را در موارد زیر دانست:
از این رو برای حل مشکل اعتبار و الزام قولنامه ها، اسنادی دیگر تنظیم شد تا به جای قولنامه، در دفاتر معاملات بانکی، مورد استفاده قرار بگیرند. به این اسناد مبایعه نامه گفته می شود.
نکته: کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
موارد مهمی که باید هنگام بستن قولنامه یا سند موقت ملک بدان توجه کنید:
* گاهی ممکن است ملک مورد معامله تحت مالکیت چند نفر باشد، در اینصورت تمام آن ها باید پای معامله حضور داشته باشند و یا اینکه یک نفر به وکالت از همه ی آن ها در معامله حضور یابد. دقت داشته باشید که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد.
در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ های شرکتی فاقد اعتبار قانونی است و ممکن است در آینده سبب بروز مشکلاتی شود.
* نحوه ی پرداخت ها و واگذاری ها در قولنامه به صورت دقیق باید ذکر شود؛ اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید و اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود، عنوان آن ها در قولنامه باید ثبت شود تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند.
* بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد نباید باشد و مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود. بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار حق ندارد مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.
* در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضای خود طرفین، هرکدام از آن ها باید دو نفر را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند و شاهدان نیز محل مربوطه در قولنامه را امضا کنند.
* دقت داشته باشید که قولنامه در سه نسخه نوشته می شود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می ماند.
* هر سه نسخه ی قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می تواند به ابطال معامله منجر شود. قبل از عقد قولنامه حتماً باید خریدار سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد.
نکات بالا اگرچه نکات ساده ای برای خرید خانه در تهران و شهرستان ها هستند، اما رعایت نکردن همین موارد تاکنون منجر به اختلافات زیادی شده است؛ که بعضی از آن ها کلاهبرداری و بعضی دیگر اختلافات حقوقی به وجود آمده در امر خرید خانه ناشی از عدم شفافیت قولنامه و بندهای قرارداد بین طرفین معامله، بوده است.
بنابراین سعی کنید قبل از تنظیم سند مزبور، حتماً به این نکات توجه کنید تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری کرده باشید.
