نکات مهم تخلیه ملک تجاری
الف. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، که به کلیه قراردادهای منعقده در خصوص اجاره محل های کسب و پیشه و تجارت قبل از شهریور سال 1376 حکومت دارد.
ب. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، که به کلیه قراردادهای اجاره اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه و تجارت بعد از سال 1376 حاکم است.
ج. مقررات قانون مدنی در باب اجاره، که در صورت سکوت هر یک از قوانین فوق یا در صورت شرط طرفین قرارداد اجاره (البته فقط اجاره های موضوع سال 1376) و در جایگاه مستاجر موضوع قانون سال 1376 چیزی به عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد، قرارداد اجاره وی تحت حکومت قانون مدنی و مقررات عمومی است.
الف. تخلیه به دلیل انتقال مورد اجاره به غیر
ب. تخلیه به دلیل تغییر شغل مورد توافق موجر و مستاجر
ج. تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
د. تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر
هـ . تخلیه به دلیل نیاز شخصی مستاجر
ط. تخلیه به دلیل تجدید بنا
ی. تخلیه به دلیل امتناع از تنظیم اجاره نامه رسمی
مهم ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است. اما به هر دلیلی که مالک، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد، ممکن است دعوای تخلیه اقامه کند. به عنوان مثال، ممکن است مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشد که به خیار شرط معروف است. در این صورت، هر زمان که اراده کند، ولو بدون هیچ دلیل موجهی، می تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، از طریق طرح دعوای تخلیه حق خود را پیگیری می کند. مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است؛ در صورت هرگونه تقصیر و سهل انگاری مستاجر نسبت به مورد اجاره، موجر این حق را دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.
با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود.
هم چنین ممکن است در پاره ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت هایی هم کنند؛ مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.
درباره اینکه چه تشریفاتی را موجر باید برای اقامه دعوای تخلیه طی کند، باتوجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیده ای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست و بنا بر نظر درست تر و رویه جاری، دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است و در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد.
در مواردی که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغی را به عنوان قرض الحسنه و به قول عرف پول پیش به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید تودیع این مبلغ به ثبت برساند. در بیان اینکه چرا این الزام پیش بینی شده است؟ باید گفت، فلسفه این الزام این است که مستاجر از نظر استرداد پرداختی آسوده خاطر شود و موجر نتواند بدون بازپرداخت این مبلغ، مستاجر را از ملک بیرون براند.
با توجه به اینکه بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف موظف است ظرف یک هفته در صورت جمع بودن شرایط، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد.
شورای حل اختلاف در صورتی که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است و همین اجرای فوری، در عمل مشکلاتی را برای مستاجران بی سرپناه فراهم می آورد.
برای گرفتن حکم تخلیه یک هفته ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده است، دو شاهد زیر آن را ا مضا کرده باشند؛ هر چند که در عمل گاهی شهود زیر این قرارداد ها را امضا نمی کنند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند.
قانونگذار در سال 1356 ضمن تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، برای اماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه پیش بینی کرد. به این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است، می توانست از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد. هم چنین در موارد محدودی که موجر می توانست پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر می پرداخت تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد.
هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود. که در این صورت نمی توان او را با انقضای مدت بیرون کرد. مگر اینکه تخلف کرده باشد.
موارد تخلف
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاری را به جز مواردی که سابقه اجاره آن به قبل از تصویب این قانون باز می گردد، مشمول قانون جدید قرارداده است، در این قانون تقاضای سرقفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر می پردازد.
از طرف دیگر، در بیشتر قراردادهای اجاره امروزی، موجر شرط می کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به عنوان قرض الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد.
بنابراین، هر چه از نظر زمانی جلوتر می رویم، موارد امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه مورد تجاری به تخلیه مورد مسکونی شبیه تر می شود؛ با این حال، همان طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می کنند.
